战略选择“恒碧融”们?

  地产板块在近半年多来的调整是一场集体性回调,不仅三、四线地产股行情惨淡,一线龙头地产股的走势同样疲软。但这种回调也创造了机会。有职业投资人向记者表示,必须要看到地产集中度提升的趋势,而那些财务稳健、土储充足的龙头企业最为值得关注。

  “恒碧融”业绩坚挺

  根据已公布业绩预告或半年报数据,龙头房企表现靓丽。在港股内房股中,恒大、碧桂园及融创中国都发布了盈利预增公告,上半年净利润分别预增125%、50%及200%。

  在长期研究地产投资的职业投资人释老毛看来,以“恒碧融”为代表的内房股在今年上半年的业绩之所以能够大增,是因为这些公司踩对了行业周期。释老毛对《红周刊》记者表示,2014-2015年在房地产行业略显低迷的时候,上述公司在市场底部逆周期加杠杆扩张,土地储备充足,并在2016-2017年行业的上升周期中迅速放量销售、高速周转。“房地产公司的业绩有一个特点,即现在的业绩实际上是一年半到两年前的销量结算而来的,内房股今年的业绩出色恰恰是此前高销量的体现。”

  相比“恒碧融”高光的业绩表现,保利地产上半年净利润同比增长仅15.13%。“15%的业绩增长相比之下有点暗淡,但这个成绩对保利地产来说也不算太差。”释老毛认为,保利地产在今年上半年的毛利率是在逐步提升的,只是三费和少数股东权益比例有所增加侵蚀了一部分利润。“下半年对于保利地产来说还在业绩的释放周期,而且公司今年上半年的销量放量增长47%,从某种程度上来说,保利地产未来的利润已经被锁定了。”

  土地和资金皆“偏向”龙头

  根据克而瑞统计,截至2017年底,销售规模突破千亿元的房企达到17家。其中,碧桂园、万科和恒大的销售金额均突破5000亿元。而在今年1-6月,上述3家公司的销售金额已经突破3000亿元。此外,从销售额(权益)市占率的角度也能清晰地看到地产板块“马太效应”愈发凸显。参考克而瑞数据可以看到Top10房企和Top30房企的市场占有率在2017年和2018上半年有明显的提升——截至今年上半年,Top10房企权益销售额市占率为25.5%,相比2017年末提升了5.8个百分点,Top30房企权益销售额市占率为40.9%,相比2017年末提升了9.9个百分点。

  与此同时,房企拿地市占率相比于销售市占率上行的幅度也更为明显。西南证券在Top30房企中选择了20家作为样本统计发现,今年上半年,上述房企拿地面积占全国的63.6%,相比去年同期提升了16.2个百分点,而且这些房企平均土地价格也显著高于全国平均水平。而根据国盛证券数据,土地储备排名Top20房企土地储备规模为12.72亿平方米,占比达到90%左右(见附表)。

  龙赢富泽资产管理有限公司总经理兼投资总监童第轶向记者表示,房产公司的资金需求主要有两块,拿地和后期的建设,拿地的资金需要从银行贷款,后期的建设有很大一部分是消费者先行支付的,充足的土地储备毫无疑问将在极大程度上缓解融资压力。

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